Формула расчёта ипотеки
Банки считают ипотеку аннуитетными платежами: сумма выплаты каждый месяц одинаковая, но внутри неё меняется соотношение процентов и основного долга. В первые годы почти весь платёж уходит на проценты.
С — сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос)
i — ставка за месяц: годовая ÷ 12 ÷ 100
n — количество месяцев (срок в годах × 12)
Пример расчёта
Сумма кредита: 6 000 000 − 1 500 000 = 4 500 000 ₽.
Месячная ставка: 17,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,014583.
Количество платежей: 20 × 12 = 240.
Ежемесячный платёж получается около 67 722 ₽, общая сумма выплат — примерно 16,25 млн ₽, из них переплата банку около 11,75 млн ₽.
Что калькулятор не учитывает
- Страхование. Страховка жизни и залога оплачивается отдельно, обычно раз в год. Если от неё отказаться, банк чаще всего поднимает ставку на 1–3 процентных пункта.
- Комиссии за выдачу и «снижение ставки». Иногда это единовременный платёж в сотни тысяч рублей, который выгоднее пересчитать отдельно.
- Досрочные погашения. Любой досрочный платёж сильно меняет картину — для этого будет отдельный калькулятор.
- Налоговый вычет. При покупке жилья можно вернуть до 260 000 ₽ с покупки и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке.
Частые ошибки в расчётах
- Ставку делят на 12, но забывают разделить на 100 — платёж выходит в сто раз больше.
- В формулу подставляют срок в годах вместо месяцев.
- Сравнивают ставки разных банков, не смотря на полную стоимость кредита, куда входят страховка и комиссии.
Вопросы и ответы
Что выгоднее при досрочном погашении: сокращать срок или платёж?
Сокращение срока экономит больше, потому что проценты начисляются на остаток долга: чем быстрее уменьшается долг, тем меньше итоговая переплата. Сокращение платежа снижает нагрузку на бюджет, но экономия получается меньше.
Какой доход нужен для одобрения ипотеки?
Большинство банков одобряют кредит, если ежемесячный платёж не превышает 40–50% официального дохода. В калькуляторе используется 45%, поэтому строка «нужен доход» — ориентир, а не точное требование конкретного банка.
Входит ли страховка в ежемесячный платёж?
Нет. Страхование жизни и залога оплачивается отдельным платежом, обычно один раз в год, и в расчёт ежемесячного платежа не входит.
Можно ли рассчитать ипотеку с материнским капиталом?
Да, материнский капитал добавляется к первоначальному взносу: увеличьте на его сумму поле «Первоначальный взнос».
Почему банк называет другую сумму платежа?
Банк учитывает точные даты платежей, число дней в месяцах, страховку и комиссии. Расхождение в пределах нескольких сотен рублей — это нормально.
Другие калькуляторы
Обновлено 25 сентября 2026 ·